questo é il vero uovo di colombo

la rivoluzione del mercato immobiliare

Il peso del debito pubblico inibisce ed ammorba l’azione di governo, e crea tensioni e senso di impotenza.

Sino a quando si continuerà a ricorrere alle stesse formule ormai spuntate, con rimedi applicabili solo in teoria, la soluzione è e resterà impossibile.

A mio avviso si dovrà ricorrere ad un approccio nuovo al problema, soltanto tecnico, e con laicità e senza pregiudizi si deve affrontarlo problema da una visione diversa, nuova e che comporti la soluzione di tutta la complessa materia.

Non ci si deve meravigliare se con questo nuovo approccio, ci siamo accorti che la soluzione che noi riteniamo di avere individuato e che speriamo si trovi il tempo di esaminarla, sia semplice ed a portata di mano, e che porterebbe al definitivo superamento di tutta la complicata materia.

Ora che anche da noi, dopo l’entrata dell’Italia nell’area dell’Euro, la svalutazione della moneta si arrestata a livelli europei si è verificata la possibilità di sovvertire il settore immobiliare, inserendo la compravendita dei diritti reali di proprietà di Nuda Proprietà e di Usufrutto a tempo determinato.

In poche righe, sintetizzo la mia proposta che ipotizza di trasferire, in conto capitale, ad una società di diritto privato posseduta totalmente dal Tesoro, la proprietà degli immobili dello Stato, che per la loro commerciabilità siano adatti allo scopo, mantenendo su di essi, per 20 anni il diritto di usufrutto, che varrà il 50% del valore di perizia dell’ immobile intero.

Le azioni di questa società, rappresentative della Nuda Proprietà di questi immobili, al momento della emissione delle Azioni rappresentano il 50% del valore della Piena Proprietà, e torneranno gradualmente a rappresentarne, alla scadenza dell’Usufrutto, il 100% del valore di perizia dell’ immobile intero, raddoppiando il valore delle azioni.

Questa riunione dei due diritti, in unico diritto di Piena Proprietà avverrà al ventesimo anno, con i valori immobiliari aumentati costantemente, anno per anno, per l’inflazione tecnica, considerata al 2,79% all’anno, per totale 55,837%, oltre ad un altro 155,87% dovuto alla confluenza dell’Usufrutto, anche questo arricchito dello stesso incremento di valore .

L’incremento globale di valore di questa azioni, matematicamente determinato, senza alee o incertezze, nei venti anni sarà del 211,674%, pari al 10,58% l’anno, salvo il verificarsi di maggiori fiammate a cui il mercato immobiliare ci ha abituati negli ultimi 60 anni, sia per l’accentuarsi dell’inflazione che per la maggiore valutazione attribuita agli immobili.

E’ evidente che nessuno manterrebbe più in cassa gli attuali titoli del debito della Stato, scambiando quelli posseduti con queste azioni, e nessuno ne comprerebbe altri perché, nella migliore della ipotesi potrebbero rendere un terzo, e non sarebbero così sicuri.

In effetti la media dei rendimenti a novembre 2008 è: per i BOT del 3%, per i BTP del 4% e per CCT del 3,4%.

Ad esempio, se questa operazione si concludesse ora, che il debito pubblico è di 1.650.622.000.000 Euro, e se si reperissero immobili che ne valgano almeno il doppio, selezionati tra i 50.000 immobili posseduti dallo Stato in Italia, oltre quelli posseduti all’estero, tutti i titoli del Debito Pubblico potrebbero essere sostituiti dalle azioni di questa Società per Azioni, azzerando di fatto il Debito stesso.

Lo Stato Australiano, non possiede direttamente immobili, di nessun genere. Sono tutti di proprietà di una società di diritto privato a capitale pubblico, e funziona benissimo.

Le azioni della società del Tesoro, proprietaria del diritto di Nuda Proprietà degli immobili, potrebbero essere quotate in Borsa, e potrebbero essere utilizzate per costituire una garanzia anche per Banche, bandi di gare e costituzione di Capitale Sociale, e sarebbe un vero mezzo per capitalizzare e garantire pensioni ed assicurazioni sulla vita.

Le vendite di queste azioni si concluderebbe al prezzo del momento, che sarà sempre più aumentato per l’approssimarsi della scadenza dell’Usufrutto e per la rivalutazione tecnica degli immobili.

Il Tesoro si troverebbe subito alleggerito del pagamento del 3% all’ anno per gli interessi, mediamente dovuti sul Debito Pubblico, e non dovendo più pagare cinquanta miliardi l’ anno per interessi, in 20 anni risparmierebbe almeno mille miliardi di euro, che potrebbe destinare allo sviluppo della Economia ed al rinnovo delle Infrastrutture.

Il bilancio pubblico Italiano non dovrebbe più mostrare l’ enorme debito che attualmente lo affligge, e diverrebbe il più sano della UE. La disponibilità di mezzi finanziari che sarebbero messi a disposizione, potrebbero realmente farci divenire una piccola locomotiva economica.

Il Ministro dello Sviluppo Economico, se si fosse adottato questo semplice mezzo di correzione del mercato immobiliare, avrebbe la possibilità di rinnovare, anno per anno, le infrastruttura del Paese, imprimendo quella ventata di modernità e di efficienza che le magre finanze attuali impediscono di attuare.

Un programma di opere pubbliche, ben finanziato dalle risorse liberate dal fardello del Debito, sarebbe uno dei sistemi raccomandato dagli economisti più avveduti, per uscire dalla crisi.

Anche di queste nuove realizzazioni, lo Stato dovrebbe trattenere l’Usufrutto ventennale, e trasferire a valori di mercato la Nuda Proprietà alla sua S.p.A. ,per rientrare in questo modo della maggior parte della spesa fatta per la costruzione, e per alimentare il mercato delle Azioni della Società dello Stato.

In pratica il rinnovo delle infrastrutture del Paese, si potrebbe completare ogni venti anni, e non costerebbe niente allo Stato.

La liquidità del bilancio, con un avanzo primario sicuramente consistente, potrebbe offrire anche le risorse occorrenti ad una più accorta politica di protezione sociale, con sussidi alla disoccupazione consistenti, che permetterebbero una più fluidificata mobilità del lavoro, con tutte le conseguenze positive che ne deriverebbero a tutto il sistema Paese.

Si supererebbe di fatto, la strenua ed ideologica difesa dell’art. 18 dello Statuto dei Lavoratori, capziosamente e puntigliosamente condotta anche dalla Magistratura, che è costretta a sostenere tesi avvolte paradossali.

Nessuno avrebbe più interesse a restare forzatamente ancorato ad un posto di lavoro, se con buone protezioni sociali, facilmente può trovarne un altro, magari a migliori condizioni.

Con la diminuita tensione sulla conservazione dei posti di lavoro, la norma sulla giusta causa in materia di licenziamenti, tornerebbe a regolare i casi dove realmente é stato infranto il principio.

Gli effetti benefici di questo provvedimento, qualora fosse adottato, potrebbero riempire altre numerose pagine.

il mio quinto post

salve
ho letto da pochi minuti un post su immobiliare.com, che in germania si sono sviluppate diverse agenzie specializzate per la commercializzazione dei diritti reali di proprietà.
sono convinto che anche da noi avverrà lo stersso. Io mi occupo di questoargomento da 15 anni, e se qualcuno dei miei amici desidera di inserirsi in questo mercato, di sicuro sviluppo, che andrà a sostituire una buona parte del mercato tradizionale, potrò studiare forme di collaborazione.
saluti. colombo

il mio quarto post

salve,
la vendita di una casa non é sempre la migliore soluzione del problema, ci si deve arrivare solo quando ci si é costretti.
Si deve esaminare prima la convenienza di cedere l'usufrutto della casa, a tempo determinato, sino a 30 anni, che vi permetterà di incassare sino al 70% del valore della casa, la cui proprietà resterà sempre vostra.
non siete d'accordo?
vorrei conoscere le vostre opinioni.
saluti
Colombo

il mio terzo post

gentili amici
non si tratta di fissazione, ma di serio convincimento che la divisione della Piena Proprietà, in tema di immobili, possa far derivare una serie di soluzioni convenienti e sorprendenti utilizzazioni.
la nuda proprietà a tempo determinato,( a scadenza fissa) é, senza tema di smentita, il migliore e più sicuro strumento di investimento, al riparo dalla inflazione, di alto rendimento ed esente da imposte.
non credete che sia così?
mario

il mio secondo post.

questo é il mio secondo post.
un saluto a tutti voi che vi interessare del problema degli affitti o delgli investimenti.
ecco il mio pensiero:

Dopo l'entrata dell'Italia nella zona dell'EURO, con la conseguente stabilizzazione della inflazione a cifre di tipo Europeo, anche da noi è divenuto più conveniente ricorrere ai diritti reali di proprietà, sia per usare un immobile che per capitalizzare i risparmi.

colombo

Una abitazione, un ufficio, una bottega artigiana, un magazzino, un laboratorio, o uno studio professionale, servono a svolgervi la nostra vita o la nostra professione.

Possono pure rappresentare il mezzo per capitalizzare i nostri risparmi, al riparo dalla svalutazione, con un modesto utile

Si devono, per convenienza, separare l'utilizzo dell'immobile dal suo acquisto per investimento. rivolgendoci ai diritti di proprietà a tempo determinato, che sono la forma più conveniente di utilizzo delle proprietà immobiliare.

Il diritto reale di Usufrutto a tempo determinato con scadenza a 10, 15 o 20 anni è destinato a chi deve utilizzare l'immobile, perché costa circa 1/3 della locazione tradizionale, ed è un diritto reale che non si dovrà più negoziare per tutta la sua durata, e non sarà sottoposto ad aumenti annuali, o a rinnovi con scadenza di 4 anni, come la locazione. Nel periodo l'Usufruttuario è un "proprietario temporaneo"

Per l'investitore è riservato il diritto reale di Nuda Proprietà a tempo determinato, perché è l'unico investimento che rende circa il 10% l'anno dopo le imposte, e questo suo rendimento è matematicamente sicuro, non ha alee di nessuna natura, e non è imponibile.

Se puoi, non vendere il tuo immobile, si può vendere l'Usufrutto a tempo determinato, incasserai un bella somma e diventerai Nudo Proprietario con moltissimi vantaggi, e l'immobile resterà tuo, con molto guadagno.

DIRITTO REALE DI NUDA PROPRIETA' A TEMPO DETERMINATO

Il diritto di piena proprietà, come comunemente viene inteso, si può dividere in diritto reale di proprietà di Nuda Proprietà, e in diritto reale di proprietà di Usufrutto, che noi esaminiamo soltanto nella loro forma a tempo determinato, ciò è con una scadenza fissa.

Questi diritti derivati dalla Piena Proprietà assumono da questa tutta la stessa dignità, e si costituiscono con atto pubblico. Dinanzi al notaio può esserne indicata la loro scadenza fissa, divenendo diritti a Tempo Determinato.

Il diritto di Nuda Proprietà a tempo determinato è la migliore forma di investimento possibile, con una rendita certa e matematicamente definita. La sua durata corrisponde al termine concesso al diritto di usufrutto. Allo scadere di questo, i due diritti confluiscono senza nessuna formalità, automaticamente nel diritto di Nuda Proprietà, che torna nuovamente ad essere Piena Proprietà.

Il valore della Nuda Proprietà si determina sottraendo al prezzo effettivo della Piena Proprietà, il valore attribuito all'usufrutto. Quindi se il diritto di Usufrutto a tempo determinato costa il 2,5% l'anno, e per 15 anni viene valutato circa il 40% del valore dell'immobile, la corrispondente Nuda Proprietà varrà il restante 60% del valore dell'immobile.

La resa dell'investimento a 15 anni sarà, per un immobile del valore di € 500.000:

Acquisto della Nuda Proprietà € 300.000, che sono il 100% dell'investimento fatto. Alla fine dell'usufrutto a questo capitale si aggiungerà il valore dell'usufrutto di originari € 200.000, che si sarà rivalutato della svalutazione tecnica del 2,5% l'anno che per 15 anni è del 44,8%, e sarà divenuto € 289.600, pari al 96,5% dell'investimento, ma anche questo si sarà rivalutato di € 134.400 per il 44.8% di recupero dell'inflazione, il capitale di € 300.00 si sarà rivalutato di € 424.000, pari al 141,333, un rendimento annuo del 9,42%, salvo incontrare, nel periodo di validità, una della solite fiammate di valori ai quali il mercato immobiliare ci ha sin qui abituati.

Quindi non vendere il tuo immobile! noi ti possiamo far comperare l'usufrutto e così potrai incassare un somma importante, farci quello che vuoi e la casa sarà sempre tua, e guadagnerai quello abbiamo indicato sopra.

Come Nudo Proprietario non dovrai pagare nessuna tassa, e avrai tutte le facilitazioni fiscali.

DIRITTO REALE DI USUFRUTTO A TEMPO DETERMINATO

Il diritto di piena proprietà, come comunemente viene inteso, si può dividere in diritto reale di proprietà di Nuda Proprietà e in diritto reale di proprietà di Usufrutto, che noi esaminiamo soltanto nella loro forma a tempo determinato, ciò è con una scadenza fissa.

Questi diritti derivati dalla Piena Proprietà assumono da questa tutta la stessa dignità, e si costituiscono con atto pubblico. Dinanzi al notaio può esserne indicata la loro scadenza fissa, divenendo diritti a Tempo Determinato.

La durata dell'Usufrutto a tempo determinato, previsto dall'art. 979 c.c. ,se è concesso ad una persona giuridica; società di persone, società di capitali anche a socio unico, non è dipendente dalla presenza in vita dei proprietari delle quote della società. Allo scadere il diritto si esaurisce, e senza che nessuna formalità intervenga. Il diritto esaurito converge nella Nuda Proprietà che tornerà ad essere una Piena Proprietà, senza nessuna rilevanza fiscale. Nel periodo di validità del diritto di Usufrutto, il beneficiario si potrà considerare come un "Proprietario Temporaneo" , al quale sono trasferiti tutti i diritti ed obblighi del Pieno Proprietario, salvo l'obbligo di mantenere la destinazione economica dell'immobile.

Per la locazione di un immobile viene richiesto un rendimento lordo del 6 % circa l'anno sul valore dell'immobile, che sarà aggiornato agli indici ISTAT , e rinegoziato ogni 4 anni, mentre Il costo dell'Usufrutto a tempo determinato è di circa il 2,5% l'anno del valore reale dell'immobile che resta fisso ed invariato per tutto il periodo di validità, 10, 20, 30 anni. Di fatto il costo invece di aumentare anno per anno, diminuisce almeno del 2,5% l'anno per l'inflazione tecnica, sino a divenire al quindicesimo anno 1.75 % del prezzo iniziale.

Normalmente questo diritto viene acquistato a mezzo di un Leasing Immobiliare a 15 anni, per esempio un appartamento di 120 mq, dal valore di € 500.000, costerà di affitto circa € 2.000/2.500 al mese, con aumenti annuali. L'usufrutto dello stesso appartamento costerà € 1.000 al mese che al quindicesimo anno diventeranno € 700. Bel risparmio!!

Con il risparmio che potrà fare l'usufruttuario, potrà vivere meglio, scegliere una casa più comoda oppure accantonare il capitale necessario all'acquisto di una Nuda Proprietà, che gli potrà essere di sostegno, per i momenti di maggiore necessità, o per la vecchiaia.