domenica 26 luglio 2009

il mio secondo post.

questo é il mio secondo post.
un saluto a tutti voi che vi interessare del problema degli affitti o delgli investimenti.
ecco il mio pensiero:

Dopo l'entrata dell'Italia nella zona dell'EURO, con la conseguente stabilizzazione della inflazione a cifre di tipo Europeo, anche da noi è divenuto più conveniente ricorrere ai diritti reali di proprietà, sia per usare un immobile che per capitalizzare i risparmi.


colombo

Una abitazione, un ufficio, una bottega artigiana, un magazzino, un laboratorio, o uno studio professionale, servono a svolgervi la nostra vita o la nostra professione.

Possono pure rappresentare il mezzo per capitalizzare i nostri risparmi, al riparo dalla svalutazione, con un modesto utile

Si devono, per convenienza, separare l'utilizzo dell'immobile dal suo acquisto per investimento. rivolgendoci ai diritti di proprietà a tempo determinato, che sono la forma più conveniente di utilizzo delle proprietà immobiliare.

Il diritto reale di Usufrutto a tempo determinato con scadenza a 10, 15 o 20 anni è destinato a chi deve utilizzare l'immobile, perché costa circa 1/3 della locazione tradizionale, ed è un diritto reale che non si dovrà più negoziare per tutta la sua durata, e non sarà sottoposto ad aumenti annuali, o a rinnovi con scadenza di 4 anni, come la locazione. Nel periodo l'Usufruttuario è un "proprietario temporaneo"

Per l'investitore è riservato il diritto reale di Nuda Proprietà a tempo determinato, perché è l'unico investimento che rende circa il 10% l'anno dopo le imposte, e questo suo rendimento è matematicamente sicuro, non ha alee di nessuna natura, e non è imponibile.

Se puoi, non vendere il tuo immobile, si può vendere l'Usufrutto a tempo determinato, incasserai un bella somma e diventerai Nudo Proprietario con moltissimi vantaggi, e l'immobile resterà tuo, con molto guadagno.

DIRITTO REALE DI NUDA PROPRIETA' A TEMPO DETERMINATO

Il diritto di piena proprietà, come comunemente viene inteso, si può dividere in diritto reale di proprietà di Nuda Proprietà, e in diritto reale di proprietà di Usufrutto, che noi esaminiamo soltanto nella loro forma a tempo determinato, ciò è con una scadenza fissa.

Questi diritti derivati dalla Piena Proprietà assumono da questa tutta la stessa dignità, e si costituiscono con atto pubblico. Dinanzi al notaio può esserne indicata la loro scadenza fissa, divenendo diritti a Tempo Determinato.

Il diritto di Nuda Proprietà a tempo determinato è la migliore forma di investimento possibile, con una rendita certa e matematicamente definita. La sua durata corrisponde al termine concesso al diritto di usufrutto. Allo scadere di questo, i due diritti confluiscono senza nessuna formalità, automaticamente nel diritto di Nuda Proprietà, che torna nuovamente ad essere Piena Proprietà.

Il valore della Nuda Proprietà si determina sottraendo al prezzo effettivo della Piena Proprietà, il valore attribuito all'usufrutto. Quindi se il diritto di Usufrutto a tempo determinato costa il 2,5% l'anno, e per 15 anni viene valutato circa il 40% del valore dell'immobile, la corrispondente Nuda Proprietà varrà il restante 60% del valore dell'immobile.

La resa dell'investimento a 15 anni sarà, per un immobile del valore di € 500.000:

Acquisto della Nuda Proprietà € 300.000, che sono il 100% dell'investimento fatto. Alla fine dell'usufrutto a questo capitale si aggiungerà il valore dell'usufrutto di originari € 200.000, che si sarà rivalutato della svalutazione tecnica del 2,5% l'anno che per 15 anni è del 44,8%, e sarà divenuto € 289.600, pari al 96,5% dell'investimento, ma anche questo si sarà rivalutato di € 134.400 per il 44.8% di recupero dell'inflazione, il capitale di € 300.00 si sarà rivalutato di € 424.000, pari al 141,333, un rendimento annuo del 9,42%, salvo incontrare, nel periodo di validità, una della solite fiammate di valori ai quali il mercato immobiliare ci ha sin qui abituati.

Quindi non vendere il tuo immobile! noi ti possiamo far comperare l'usufrutto e così potrai incassare un somma importante, farci quello che vuoi e la casa sarà sempre tua, e guadagnerai quello abbiamo indicato sopra.

Come Nudo Proprietario non dovrai pagare nessuna tassa, e avrai tutte le facilitazioni fiscali.

DIRITTO REALE DI USUFRUTTO A TEMPO DETERMINATO

Il diritto di piena proprietà, come comunemente viene inteso, si può dividere in diritto reale di proprietà di Nuda Proprietà e in diritto reale di proprietà di Usufrutto, che noi esaminiamo soltanto nella loro forma a tempo determinato, ciò è con una scadenza fissa.

Questi diritti derivati dalla Piena Proprietà assumono da questa tutta la stessa dignità, e si costituiscono con atto pubblico. Dinanzi al notaio può esserne indicata la loro scadenza fissa, divenendo diritti a Tempo Determinato.

La durata dell'Usufrutto a tempo determinato, previsto dall'art. 979 c.c. ,se è concesso ad una persona giuridica; società di persone, società di capitali anche a socio unico, non è dipendente dalla presenza in vita dei proprietari delle quote della società. Allo scadere il diritto si esaurisce, e senza che nessuna formalità intervenga. Il diritto esaurito converge nella Nuda Proprietà che tornerà ad essere una Piena Proprietà, senza nessuna rilevanza fiscale. Nel periodo di validità del diritto di Usufrutto, il beneficiario si potrà considerare come un "Proprietario Temporaneo" , al quale sono trasferiti tutti i diritti ed obblighi del Pieno Proprietario, salvo l'obbligo di mantenere la destinazione economica dell'immobile.

Per la locazione di un immobile viene richiesto un rendimento lordo del 6 % circa l'anno sul valore dell'immobile, che sarà aggiornato agli indici ISTAT , e rinegoziato ogni 4 anni, mentre Il costo dell'Usufrutto a tempo determinato è di circa il 2,5% l'anno del valore reale dell'immobile che resta fisso ed invariato per tutto il periodo di validità, 10, 20, 30 anni. Di fatto il costo invece di aumentare anno per anno, diminuisce almeno del 2,5% l'anno per l'inflazione tecnica, sino a divenire al quindicesimo anno 1.75 % del prezzo iniziale.

Normalmente questo diritto viene acquistato a mezzo di un Leasing Immobiliare a 15 anni, per esempio un appartamento di 120 mq, dal valore di € 500.000, costerà di affitto circa € 2.000/2.500 al mese, con aumenti annuali. L'usufrutto dello stesso appartamento costerà € 1.000 al mese che al quindicesimo anno diventeranno € 700. Bel risparmio!!

Con il risparmio che potrà fare l'usufruttuario, potrà vivere meglio, scegliere una casa più comoda oppure accantonare il capitale necessario all'acquisto di una Nuda Proprietà, che gli potrà essere di sostegno, per i momenti di maggiore necessità, o per la vecchiaia.