lunedì 30 agosto 2010

avvolte i sacrifici sono soltanto frutto della stupidità

E’ inquietante assistere impotenti alle opposte dimostrazioni di miopia politica, che i vari schieramenti offrono al paese, del quale dimostrano di ignorare la priorità del peso del debito pubblico.

Barroso ha elogiato il governo per i provvedimenti anti crisi adottati, ha preso atto della solidità del nostro sistema bancario ed ha evidenziato,sempre che ne fosse ancora necessario, il problema del nostro debito pubblico eccessivo.

Secondo Triscet siamo avviati ad un decennio di crescita insufficiente, come è capitato al Giappone.

Se trasferissimo il probleme del debito alle dimenzioni di una famiglia, ci renderemmo conto che è assurdo perdere dieci anni di vita per difendere un patrimonio con risparmi e sacrifici, rinunciando a tutti i progetti di sviluppo, che potrebbero permetterci di ricostituirlo con i frutti assicurati dallo sviluppo della nostra attività. Speriamo che in questa forma elemtare possa essere inteso da tutti gli interessati.

A nulla serve di tentare di procurarsi i mezzi per ridurre questo peso, ponendo in vendita, con il metodo tradizionale, parte del patrimonio pubblico. Non si ricaverà niente perché sono affari che non interessano la grande finanza, la sola che ha i mezzi adeguati.

Si dovrà agire, come nella lotta giapponese, usando a nostro vantaggio la stessa forza della finanza internazianaleche ora ci minaccia.

A novembre ho pubblicato sul mio blog il progetto semplice ed immediato per risolvere questo ginepraio, ed In poche righe, sintetizzo la mia proposta che ipotizza di trasferire, in conto capitale, ad una società di diritto privato posseduta totalmente dal Tesoro, la proprietà degli immobili dello Stato, che per la loro commerciabilità siano adatti allo scopo, mantenendo su di essi, per 20 anni il diritto di usufrutto, che varrà il 50% del valore di perizia dell’ immobile intero.

Le azioni di questa società, rappresentative della Nuda Proprietà di questi immobili, al momento della emissione delle Azioni rappresentano il 50% del valore della Piena Proprietà, e torneranno gradualmente a rappresentarne, alla scadenza dell’Usufrutto, il 100% del valore di perizia dell’ immobile intero, raddoppiando il valore delle azioni.

Questa riunione dei due diritti, in unico diritto di Piena Proprietà avverrà al ventesimo anno, con i valori immobiliari aumentati costantemente, anno per anno, per l’inflazione tecnica, considerata al 2,79% all’anno, per totale 55,837%, oltre ad un altro 155,87% dovuto alla confluenza dell’Usufrutto, anche questo arricchito dello stesso incremento di valore .

L’incremento globale di valore di questa azioni, matematicamente determinato, senza alee o incertezze, nei venti anni sarà del 211,674%, pari al 10,58% l’anno, salvo il verificarsi di maggiori fiammate a cui il mercato immobiliare ci ha abituati negli ultimi 60 anni, sia per l’accentuarsi dell’inflazione che per la maggiore valutazione attribuita agli immobili.

E’ evidente che nessuno manterrebbe più in cassa gli attuali titoli del debito della Stato, scambiando quelli posseduti con queste azioni, e nessuno ne comprerebbe altri perché, nella migliore della ipotesi potrebbero rendere un terzo, e non sarebbero così sicuri.

In effetti la media dei rendimenti a novembre 2008 è: per i BOT del 3%, per i BTP del 4% e per CCT del 3,4%.

Ad esempio, se questa operazione si concludesse ora, che il debito pubblico è di 1.650.622.000.000 Euro, e se si reperissero immobili che ne valgano almeno il doppio, selezionati tra i 50.000 immobili posseduti dallo Stato in Italia, oltre quelli posseduti all’estero, tutti i titoli del Debito Pubblico potrebbero essere sostituiti dalle azioni di questa Società per Azioni, azzerando di fatto il Debito stesso.

Lo Stato Australiano, non possiede direttamente immobili, di nessun genere. Sono tutti di proprietà di una società di diritto privato a capitale pubblico, e funziona benissimo.

Le azioni della società del Tesoro, proprietaria del diritto di Nuda Proprietà degli immobili, potrebbero essere quotate in Borsa, e potrebbero essere utilizzate per costituire una garanzia anche per Banche, bandi di gare e costituzione di Capitale Sociale, e sarebbe un vero mezzo per capitalizzare e garantire pensioni ed assicurazioni sulla vita.

Le vendite di queste azioni si concluderebbe al prezzo del momento, che sarà sempre più aumentato per l’approssimarsi della scadenza dell’Usufrutto e per la rivalutazione tecnica degli immobili.

Il Tesoro si troverebbe subito alleggerito del pagamento del 3% all’ anno per gli interessi, mediamente dovuti sul Debito Pubblico, e non dovendo più pagare cinquanta miliardi l’ anno per interessi, in 20 anni risparmierebbe almeno mille miliardi di euro, che potrebbe destinare allo sviluppo della Economia ed al rinnovo delle Infrastrutture.

Il bilancio pubblico Italiano non dovrebbe più mostrare l’ enorme debito che attualmente lo affligge, e diverrebbe il più sano della UE. La disponibilità di mezzi finanziari che sarebbero messi a disposizione, potrebbero realmente farci divenire una piccola locomotiva economica.

Il Ministro dello Sviluppo Economico, se si fosse adottato questo semplice mezzo di correzione del mercato immobiliare, avrebbe la possibilità di rinnovare, anno per anno, le infrastruttura del Paese, imprimendo quella ventata di modernità e di efficienza che le magre finanze attuali impediscono di attuare.

Un programma di opere pubbliche, ben finanziato dalle risorse liberate dal fardello del Debito, sarebbe uno dei sistemi raccomandato dagli economisti più avveduti, per uscire dalla crisi.

Anche di queste nuove realizzazioni, lo Stato dovrebbe trattenere l’Usufrutto ventennale, e trasferire a valori di mercato la Nuda Proprietà alla sua S.p.A. ,per rientrare in questo modo della maggior parte della spesa fatta per la costruzione, e per alimentare il mercato delle Azioni della Società dello Stato.

In pratica il rinnovo delle infrastrutture del Paese, si potrebbe completare ogni venti anni, e non costerebbe niente allo Stato.

La liquidità del bilancio, con un avanzo primario sicuramente consistente, potrebbe offrire anche le risorse occorrenti ad una più accorta politica di protezione sociale, con sussidi alla disoccupazione consistenti, che permetterebbero una più fluidificata mobilità del lavoro, con tutte le conseguenze positive che ne deriverebbero a tutto il sistema Paese.

Si supererebbe di fatto, la strenua ed ideologica difesa dell’art. 18 dello Statuto dei Lavoratori, capziosamente e puntigliosamente condotta anche dalla Magistratura, che è costretta a sostenere tesi avvolte paradossali.

Nessuno avrebbe più interesse a restare forzatamente ancorato ad un posto di lavoro, se con buone protezioni sociali, facilmente può trovarne un altro, magari a migliori condizioni.

Con la diminuita tensione sulla conservazione dei posti di lavoro, la norma sulla giusta causa in materia di licenziamenti, tornerebbe a regolare i casi dove realmente é stato infranto il principio.

Gli effetti benefici di questo provvedimento, qualora fosse adottato, potrebbero riempire altre numerose pagine.

sabato 7 agosto 2010

cominciamo con lo spedere meglio

Una abitazione, un ufficio, una bottega artigiana, un magazzino, un laboratorio, un negozio, un albergo

Possono pure rappresentare il mezzo per capitalizzare i nostri risparmi, al riparo dalla svalutazione o il luogo dove svolgervi la vita o l’attività, ma ora sono divenuti troppo cari e non danno più ai proprietari redditi sufficienti mentre risultano troppo cari per l’inquilino.

Non è ammissibile che un immobile renda a mala pena quanto serve al recupero dell’inflazione, e malgrado questo reddito limitato, il canone di affitto mediamene richiesto risulta essere eccessivo per l’inquilino.

E’ ormai indispensabile riportare gli immobili ad una dimensioni di costo e di resa, in sintonia con la parte di prodotto interno lordo che può essere destinata a questa voce così importante, ricorrendo ai Diritti di proprietà immobiliare a tempo determinato, che sono senz’altro la forma più conveniente di utilizzo delle proprietà immobiliare, sia per il risparmiatore, che per l’utilizzatore.

Si potranno liberare così ingenti risorse che potranno essere impiegate in altri consumi, riequilibrando l’economia.

La proprietà, come comunemente viene intesa, può essere divisa in diritto reale di proprietà di Nuda Proprietà, e in diritto reale di proprietà di Usufrutto, nella forma a tempo determinato, ciò è con una scadenza fissa.

Il diritto reale di Usufrutto a tempo determinato

si acquista con un atto notarile ed è la conveniente alternativa alla locazione,perché costa il 2,5% l'anno del valore effettivo dell'immobile, prezzo che resta fisso ed invariato per tutto il periodo di validità, 10, 20, 30 anni. Di fatto il costo invece di aumentare anno per anno, e diminuisce per l'inflazione, sino a divenire per esempio, al quindicesimo la metà del prezzo iniziale.

La locazione costa circa il triplo, perché viene richiesto un prezzo dal 4% ad oltre il 6 % circa l'anno del valore dell’immobile. Importo che sarà aggiornato con gli indici ISTAT , e rinegoziato ogni 4 anni.

l'Usufruttuario è un "proprietario temporaneo", che potrà o affittarlo per la durata residua del suo diritto, o cedere definitivamente questo suo diritto a terzi, tramite una qualsiasi agenzia immobiliare, lucrando la differenza di valore tra il prezzo dell’affitto, ed il costo dell’usufrutto.

Con il risparmio che potrà fare l'usufruttuario, potrà vivere meglio, scegliere una casa più comoda oppure accantonare il capitale necessario all'acquisto di una Nuda Proprietà, che gli potrà essere di sostegno, per i momenti di maggiore necessità, o per la vecchiaia.

Il Diritto di Nuda Proprietà a tempo determinato

E’ riservato all'investitore che vuole una resa circa del 10% l'anno dopo le imposte. certa e matematicamente definita, senza alee e rischi di nessuna natura, e non è imponibile.

Il valore della Nuda Proprietà si determina sottraendo al prezzo effettivo della Piena Proprietà, il valore attribuito all'usufrutto. Quindi se il diritto di Usufrutto a tempo determinato costa il 2,5% l'anno, e per 15 anni viene valutato circa il 40% del valore dell'immobile, la corrispondente Nuda Proprietà varrà il restante 60% del valore dell'immobile.

In quindici anni, oltre al recupero dell’inflazione, il capitale investito sarà aumentato del 96,5% e si sarà rivalutato almeno del 44,8%, salvo incontrare, nel periodo di validità, una della solite fiammate di valori ai quali il mercato immobiliare ci ha sin qui abituati.

Non conviene vendere il proprio immobile, perché è più redditizio vendere l'usufrutto, incassare un somma importante, guadagnare quello abbiamo indicato sopra, senza perdere la proprietà.

Come Nudo Proprietario non si dovranno pagare tasse, e si otterranno tutte le facilitazioni fiscali.

Visitate www.agrimmagenzia.it

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